Se você tem um imóvel alugado, já deve ter se perguntado: vale a pena abrir uma empresa para receber o aluguel e pagar menos imposto? Essa é uma das dúvidas mais comuns entre proprietários — e a resposta depende basicamente de um número: o valor do seu aluguel mensal.
Como funciona o imposto sobre aluguel como Pessoa Física?
Quando você recebe aluguel no seu CPF, o imposto é cobrado pelo sistema chamado Carnê-Leão. Ele usa a tabela progressiva do Imposto de Renda, igual à do salário — quanto mais você recebe, maior a alíquota.
| Aluguel mensal (base tributável) | Alíquota | Dedução |
|---|---|---|
| Até R$ 2.259,20 | Isento | — |
| R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 169,44 |
| R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 381,44 |
| R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 662,77 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 896,00 |
Quem tem aluguel alto, portanto, paga até 27,5% de imposto como Pessoa Física — uma mordida considerável.
Como funciona o imposto como Pessoa Jurídica?
Ao abrir uma empresa e receber o aluguel pelo CNPJ, você migra para o Lucro Presumido. Nesse regime, o governo presume que 32% do faturamento com aluguel é lucro — e cobra os impostos sobre esse valor presumido.
Os tributos são: IRPJ (15%), CSLL (9%), PIS (0,65%) e COFINS (3%). Isso resulta em uma carga tributária total de aproximadamente 14,5% sobre o faturamento bruto — bem abaixo dos 27,5% máximos do Carnê-Leão.
⚠ Atenção ao IRPJ adicional: quando o lucro presumido mensal superar R$ 20.000, incide mais 10% de IRPJ sobre o excesso. Isso acontece em aluguéis acima de R$ 62.500/mês. Nossa calculadora já inclui esse valor automaticamente.
Quando vale abrir PJ para receber aluguel?
A resposta depende do ponto de break-even — o valor de aluguel mensal a partir do qual PJ paga menos imposto que PF. Esse ponto varia conforme suas deduções e o custo do contador.
Em um cenário típico (sem deduções, contador de R$ 350/mês), o break-even costuma ficar entre R$ 6.000 e R$ 9.000 por mês. Acima disso, PJ é mais vantajosa. Abaixo, PF é mais barata.
O que levar em conta além do imposto?
- Custo de abertura da empresa: entre R$ 500 e R$ 2.000 dependendo do município.
- Custo mensal do contador: de R$ 200 a R$ 600/mês — necessário para manter a empresa em dia.
- Obrigações acessórias: declarações, certidões e outras burocracias mensais.
- Distribuição de lucros: uma vantagem da PJ — os lucros distribuídos ao sócio são isentos de IR.
- Outros rendimentos: se você já tem salário CLT alto, o aluguel como PF empilha nas faixas mais altas do IRPF — tornando PJ ainda mais atrativa.
Calcule agora o seu cenário
Preencha os dados do seu aluguel e descubra em segundos se PF ou PJ economiza mais no seu caso.
→ Acessar a calculadora gratuitaExemplo prático
Imagine um aluguel de R$ 8.000/mês com R$ 400/mês de deduções (IPTU + condomínio) e contador PJ de R$ 350/mês:
| Pessoa Física | Pessoa Jurídica | |
|---|---|---|
| Receita anual | R$ 96.000 | R$ 96.000 |
| Imposto/custo anual | ≈ R$ 17.900 | ≈ R$ 18.120 |
| Alíquota efetiva | ≈ 18,6% | ≈ 18,9% |
| Resultado | Empate técnico — consulte um contador | |
Agora com aluguel de R$ 15.000/mês, mesmas condições:
| Pessoa Física | Pessoa Jurídica | |
|---|---|---|
| Receita anual | R$ 180.000 | R$ 180.000 |
| Imposto/custo anual | ≈ R$ 44.000 | ≈ R$ 30.300 |
| Alíquota efetiva | ≈ 24,4% | ≈ 16,8% |
| Resultado | PJ economiza ≈ R$ 13.700/ano | |
Conclusão
A decisão entre PF e PJ depende do valor do seu aluguel, das suas deduções e do custo do contador. Para aluguéis mais altos — geralmente acima de R$ 8.000–10.000/mês — a PJ costuma ser mais vantajosa. Para aluguéis menores, PF geralmente ganha.
Use nossa calculadora para descobrir o seu ponto exato e, em seguida, converse com um contador para confirmar a viabilidade prática no seu caso.
ℹ Aviso: Este artigo é informativo e baseado na legislação vigente em 2025. Os valores e alíquotas podem mudar. Consulte um contador habilitado antes de tomar decisões fiscais.